Der Mietspiegel trägt dazu bei, das Mietpreisgefüge im nicht preisgebundenen Wohnungsbestand transparent zu machen, Streitigkeiten zwischen Mietvertragsparteien zu vermeiden, Kosten der Beschaffung von Informationen über Vergleichsmieten im Einzelfall zu verringern und den Gerichten die Entscheidung in Streitfällen zu erleichtern.
Der Mietspiegel in seiner Eigenschaft als Marktübersicht für tatsächlich gezahlte Mieten findet insbesondere Anwendung als Begründungmittel bei Mieterhöhungsverlangen, als Orientierungshilfe bei Neuabschlüssen von Mietverträgen, zur Überprüfung der Angemessenheit gezahlter Mieten und von Mietpreisüberhöhung.
Mieterhöhungsverlangen:
Mieterhöhungen unterliegen gesetzlichen Regelungen. Nach den mietrechtlichen Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB §§ 557 ff.) kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung verlangen, wenn
die bisherige Miete zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit mindestens 15 Monaten unverändert ist, und
die verlangte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt, die in der Gemeinde oder in einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder (von Betriebskostenerhöhungen abgesehen) geändert worden sind, und
die Miete sich innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren nicht um mehr als 20 % erhöht.
Die vorgenannten Bestimmungen gelten nicht für Mieterhöhungen infolge Modernisierung sowie gestiegener Betriebskosten. Für diese sind besondere Bedingungen maßgebend.
Der Vermieter muss das Mieterhöhungsverlangen dem Mieter gegenüber schriftlich geltend machen und begründen. Als Begründungsmittel gesetzlich anerkannt sind Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, die Benennung der Mietpreise von mindestens drei Vergleichswohnungen oder von Mietdatenbanken oder eines Mietspiegels. Seit der Mietrechtsreform 2001 ist die Stellung von Mietspiegeln aufgewertet. Neben einfachen Mietspiegeln gibt es jetzt das Instrument des „qualifizierten Mietspiegels“. Ein qualifizierter Mietspiegel setzt voraus, dass er nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt ist, von der Gemeinde oder den Interessenvertretern von Vermietern und Mietern erstellt und anerkannt wurde, nach maximal zwei Jahren durch Stichprobe oder Preisindex fortgeschrieben und alle 4 Jahre neu erstellt wird.
Der qualifizierte Mietspiegel gilt als wichtigstes Begründungsmittel im Mieterhöhungsverfahren. Zwar kann der Vermieter, auch wenn ein qualifizierter Mietspiegel vorliegt, der Angaben für die betreffende Wohnung enthält, weiterhin ein anderes der angeführten Begründungsmittel wählen. In diesem Fall muss er dennoch auf die Ergebnisse des qualifizierten Mietspiegels im Erhöhungsschreiben hinweisen, sofern die betreffende Wohnung im Mietsspiegel enthalten ist.
Neuvermietung:
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist nicht gleichzusetzen mit der im Falle einer Neuvermietung zu erzielenden Marktmiete. Bei Neuvermietungen kann die Miete grundsätzlich frei vereinbart werden. Der Mietspiegel stellt keine Preisempfehlung dar, kann jedoch als Orientierungshilfe herangezogen werden.
Mietpreisüberhöhung:
Der Gesetzgeber hat Grenzen festgelegt, um dem Mieter einen Schutz vor missbräuchlich hohen Mieten zu gewähren. Dabei darf die Miete nicht in auffälligem Missverhältnis zur ortsüblichen Vergleichsmiete stehen und diese nur in gewissem Rahmen überschreiten. Hier sind die Vorschriften des Wirtschaftsstrafgesetzes und des Strafgesetzbuches hinsichtlich Mietpreisüberhöhung und Mietwucher zu beachten.
