Im Mietspiegel ist die Netto-Kaltmiete ausgewiesen:
In der Mietspiegeltabelle der Stadt Trier sind alle Mietwerte als Netto-Kaltmiete ausgewiesen (als durchschnittliche, monatliche Netto-Kaltmiete je Quadratmeter Wohnfläche). Zum einen ist dieser Miete für Vergleiche der Vorzug zu geben, da hier losgelöst von allen (auch verbrauchsabhängigen) Kosten der Betrag ausgewiesen wird, der für die reine Wohnungsnutzung bezahlt werden muss; zum anderen wird in den heutigen Mietverträgen i.d.R. die Netto-Kaltmiete exakt ausgewiesen.
Um die Miete einer konkreten Wohnung mit den Werten des Trierer Mietspiegels vergleichen zu können (ortsübliche Vergleichsmiete als Netto-Kaltmiete) ist es erforderlich, die Netto-Kaltmiete für diese Wohnung zu ermitteln. In den meisten Fällen ist dies einfach durch die Mietunterlagen möglich.
In den übrigen Fällen - Betriebs- oder Nebenkosten sind insgesamt oder teilweise im Mietpreis enthalten und/oder Sonderkonditionen sind vereinbart worden - sind diese Kosten zur Festsetzung der Vergleichsmiete zunächst abzusetzen und können später wieder zur ermittelten ortsüblichen Vergleichsmiete hinzugerechnet werden, d.h. die Netto-Kaltmiete für die Wohnung ist rechnerisch zu ermitteln.
Unterschiedliche Mietbegriffe:
Grundsätzlich sind folgende Mietbegriffe zu unterscheiden:
Brutto-Miete (Bruttowarmmiete, Inklusivmiete, Pauschalmiete): Mietkosten insgesamt
Betriebs- und Nebenkosten werden nicht gesondert ausgewiesen, sondern sind - ohne jede Aufschlüsselung - im Mietzins enthalten.
Brutto-Kaltmiete: Miete ohne Heizungs- und Warmwasserkosten, aber einschließlich der übrigen Betriebskosten
Netto-Kaltmiete (= Nettomiete): Miete nach Abzug aller Betriebskosten und der anderen Nebenkosten
Zu den Betriebskosten (gemäß § 2 Betriebskostenverordnung) gehören:
Betriebskostenfür Heizungsanlage
Betriebskosten für Warmwasserversorgung
Grundsteuer (Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks)
Wasserversorgung (z.B. Kosten des Wasserverbrauchs, Grundgebühren, Zählermiete)
Entwässerung (Kosten für Haus- und Grundstücksentwässerung)
Betrieb des Aufzugs (z.B. Kosten des Betriebsstroms, Überwachung, Pflege)
Allgemeinbeleuchtung (z.B. Außenbeleuchtung, Beleuchtung des Treppenhauses)
Schornsteinreinigung
Gebäudeversicherung (Sach- und Haftpflichtversicherung)
Hauswart
Gemeinschaftsantenne, Breitbandkabelnetz
Betrieb der Waschmaschine
sonstige laufende Betriebskosten
Daneben können weitere Nebenkosten vereinbart sein (z.B. Garagen- oder Stellplatzmiete; Schönheitsreparaturen). Probleme bei der tatsächlichen Erfassung von Mietwerten können sich teilweise daraus ergeben, dass neben diesen „reinen“ Mietwerten zahlreiche Varianten der „Miete“ in den Mietverträgen vorkommen können:
Teilinklusivmiete:Ein Teil der Betriebs- und Nebenkosten ist unaufgeschlüsselt im Grundmietzins enthalten, der andere Teil wird separat abgerechnet.
Soll also bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete die Netto-Kaltmiete für eine Wohnung berechnet werden (d.h. alle Betriebs- und Nebenkosten sowie Sonderkonditionen sind ausgeklammert), muss dies z.B. bei (Teil-) Inklusivverträgen berücksichtigt werden. Hierbei können die Betriebskosten nach den üblichen Entgelten geschätzt und ausgesondert werden.
Ist also eine Inklusiv- oder Bruttomiete vereinbart, muss der Vermieter zu der Mietspiegelnettomiete einen Zuschlag in Höhe der tatsächlichen auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten im Rahmen des Üblichen hinzurechnen. Erhöht wird auch hier nach dem Mietbegriff des Mietspiegel; die in der Bruttomiete weiter enthaltenen Betriebskosten werden vor der Erhöhung abgezogen, nach der Erhöhung (gemäß Erhöhungsverlangen) wieder dem neuen Wert hinzugerechnet.
Mietvertraglich vereinbarte Sonderkonditionen: Hierbei werden Zu- oder Abschläge zur Miete gemacht:
Zuschlag wegen Möblierung
Zuschläge wegen Untervermietung oder gewerblicher Nutzung von Teilen der Wohnung
Ermäßigungen der Miete wegen Mietvorauszahlung, Mieterdarlehen oder Baukostenzuschuss; Geld- oder Eigenleistung in Modernisierung; verwandtschaftliche oder andere persönliche Gründe; vertraglich vereinbarte Sonderleistungen für den Vermieter oder für das Haus z.B. Reinigung, Gartenpflege
